- Liability based on fraud or negligence (responsabilidad por culpa o negligencia)

In any case, if a Director has acted fraudulently or in bad faith, or if he/she was negligent on his acts (or omissions), and those acts caused a damage to a third party, to the company, or to the shareholders, He/She might be liable for his acts (or omissions). The liability will be equivalent to the damage caused, but only if there is a direct connection between the act or omission, and the damage caused (cause/effect direct relation).

If there is a Board of Directors, the liability will extend to all of its members, except to those who expressly showed opposition to the act (or omission).

- Liability based on the breach or non compliance of certaing legal provisions (Responsabilidad Objetiva).

Directors must call for the Assembly of Partners to adopt certain decisions, when the company is on a “Dissolution Situation” (“Causa de Disolución”). They have two months since they know (or they should have known) the company is in this situation to promote the celebration of this Assembly of Partners, that should decide wether to (i) dissolve the company, (ii) balance its financial statements through a capital increase, a capital decrease, or both, in order to compensate accounting losses, or (iii) to promote an insolvency process.

They will be liable for the company’s debts with third parties, if they:

o Do not promote the celebration of the Assembly of Partner, or
o Do not promote the dissolution of the company before the courts (or an insolvency process), when the Assembly of partners does not approve the dissolution of the company.

This is a objective-type liability, since the creditors do not have to prove the existence of a cause-effect relation, between the omission of the Director’s obligation and the damages (debts) caused.

The “Dissolution Situations” are defined in clause 104 of the Limited Liability Company’s Act, as follows:

o When, as consequences of accounting losses the net asset value of the companies is reduced in more than half the capital of the company.
o Inactivity of the company.
o Decrease of the Capital Stock under the minimum stablished in the law (3.005,06 euros)

The directors will only be liable for those debts acquire after the “Dissolution Situation” happens.

El apartado 1º del artículo 133 de la Ley de Sociedades Anónimas dispone que “Los administradores responderán frente a la sociedad, frente a los accionistas y frente a los acreedores sociales del daño que causen por actos u omisiones contrarios a la Ley o a los estatutos o por los realizados incumpliendo los deberes inherentes al desempeño del cargo”.

Esta responsabilidad, que el apartado 2º de dicho artículo hace extensible a los denominados “adminstradores de hecho” puede ser exigible a través de dos vías:

la acción social de responsabilidad, regulada en el articulo 134 de la Ley de Sociedades Anónimas, para la que únicamente están legitimados: (i) la propia sociedad a la que se ha causado un daño, previa adopción del acuerdo correspondiente por la Junta General; (ii) los accionistas de la sociedad cuando los administradores no hubieran convocado la junta para decidir sobre la acción social de responsabilidad, cuando la sociedad no entablase dicha acción transcurrido el plazo de un mes desde la adopción del acuerdo, o cuando el acuerdo de la Junta fuese contrario al ejercicio de la acción social de responsabilidad; y (iii) los acreedores de la sociedad cuando la acción social de responsabilidad no hubiese sido ejercitada ni por la sociedad ni por sus accionistas.

La acción individual de responsabilidad, regulada en el artículo 135 de la Ley de Sociedades Anónimas, para la que están legitimados tanto accionistas como terceros a los que la actuación de los administradores lesione directamente sus intereses.

La diferencia entre una y otra reside en que mientras la acción social de responsabilidad se refiere a daños causados a la sociedad por la actuación de sus administradores, la acción individual trata de proteger los intereses directamente lesionados de accionistas (por la pérdida de valor de sus acciones, por ejemplo) o a terceros (como un acreedor que ve frustradas sus expectativas de cobro de su crédito).

Tal y como se ha encargado de perfilar nuestra jurisprudencia la acción de responsabilidad “por culpa” exige la concurrencia de tres requisitos:

1. En primer lugar es necesaria la existencia de un daño económicamente evaluable, bien a la propia sociedad (acción social de responsabilidad), bien al accionista o a un tercero ajeno a la sociedad (acción individual de responsabilidad).

2. En segundo lugar es necesario que concurra un acto u omisión acción la existencia de una acción u omisión culpable o negligente del administrador y, en especial, la necesaria relación realizado por los administradores.

3. Por último, es necesario que entre la lesión causada al interés patrimonial de la sociedad, del accionista o del tercero y la actuación u omisión del acreedor exista una relación de causalidad, que ha de derivar de la infracción de la Ley o de los Estatutos, o de una actuación que no alcanza el nivel de diligencia de un ordenado empresario y representante leal.

El artículo 5 de la Ley 3/1991 contiene la cláusula general prohibitiva de los actos de competencia desleal, reputando desleal “todo comportamiento que resulte objetivamente contrario a las exigencias de la buena”. Esta es la razón por la cual gran parte de la doctrina científica ha justificado la represión de los actos de competencia desleal con apoyo en el articulo 7 del Código Civil, según el cual:

1. Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.

2. La Ley no ampara el abuso de derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso”.

La jurisprudencia ha configurado la buena fe como elemento esencial de la lealtad en la competencia, que equivale al “comportamiento honrado y leal, en el ejercicio de los derechos, determinada por una coincidencia de comportamiento en las relaciones humanas y negociales, siendo la buena fe, el informador de todo el ordenamiento jurídico”.

Es criterio juisprudencial reiterado acerca de la cláusula general del art. 5 de la LCD el que se expone en la Sentencia del Tribunal Supremo de 19/4/2002, y a las que esta refiere, al decir: “A la buena fe del art. 5 LCD se refieren diversas Sentencias de esta Sala (entre otras, las de 20 de marzo de 1996, 6 junio 1997, 15 abril 1998, 22 enero y 29 octubre 1999 y 16 junio 2000) que en el precepto se hace referencia a la buena fe objetiva, prescindiendo de la intencionalidad (dolo o culpa) del sujeto, y que constituye una manifestación del concepto general que como límite del ejercicio de los derechos subjetivos se consagra en el artículo 7.1 del Código Civil, en el que se contiene una exigencia de conducta ética significada por los valores de la honradez, la lealtad, justo reparto de la propia responsabilidad y atenimiento a las consecuencias que todo acto consciente y libre puede provocar en el ámbito de la confianza ajena”.

La buena o mala fe, según la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de Noviembre de 1985, es un concepto jurídico que se apoya en la valoración de conductas deducidas de unos hechos, siendo sus requisitos esenciales -según determinación jurisprudencial- los siguientes: (i) uso de un derecho objetiva y externamente legal; (ii) daño a un interés no protegido por una específica prerrogativa jurídica; y (iii) inmoralidad o antisocialidad del daño, manifestada en forma subjetiva u objetiva.

El plazo para cumplir esta obligación es de dos meses desde que el deudor hubiera conocido o debido conocer su estado de insolvencia.

El incumplimiento de esta obligación tendrá consecuencias negativas para el deudor en el proceso concursal, y cuando se trate de sociedades mercantiles para sus administradores:

A.- Consecuencias en el ámbito del proceso concursal

Si el concurso es instado por un acreedor (concurso necesario) se abrirá la fase de calificación del concurso, y se presupondrá que en la generación o agravación del estado de insolvencia a mediado dolo o culpa grave del deudor o de sus representantes legales, lo que conllevará la declaración de culpabilidad del concurso (artículos 164 y 165 de la Ley Concursal). La sentencia dictada en esta fase de calificación expresará además:

1º La determinación de las personas afectadas por la calificación, así como, en su caso, la de las declaradas cómplices. Si alguna de las personas afectadas lo fuera como administrador o liquidador de hecho de la persona jurídica deudora, la sentencia deberá motivar la atribución de esa condición.

2º La inhabilitación de las personas afectadas por la calificación para administrar los bienes ajenos durante un período de dos a 15 años, así como para representar o administrar a cualquier persona durante el mismo período, atendiendo, en todo caso, a la gravedad de los hechos y a la entidad del perjuicio.

3º La pérdida de cualquier derecho que las personas afectadas por la calificación o declaradas cómplices tuvieran como acreedores concursales o de la masa y la condena a devolver los bienes o derechos que hubieran obtenido indebidamente del patrimonio del deudor o hubiesen recibido de la masa activa, así como a indemnizar los daños y perjuicios causados.

B.- Responsabilidad de Administradores.

Dispone el apartado 5º del Artículo 262.2. Ley Sociedades Anónimas que

“Responderán solidariamente de las obligaciones sociales posteriores al acaecimiento de la causa legal de disolución los administradores que incumplan la obligación de convocar en el plazo de dos meses la junta general para que adopte, en su caso, el acuerdo de disolución, así como los administradores que no soliciten la disolución judicial o, si procediere, el concurso de la sociedad, en el plazo de dos meses a contar desde la fecha prevista para la celebración de la junta, cuando ésta no se haya constituido, o desde el día de la junta, cuando el acuerdo hubiera sido contrario a la disolución o al concurso.

En estos casos las obligaciones sociales reclamadas se presumirán de fecha posterior al acaecimiento de la causa legal de disolución de la sociedad, salvo que los administradores acrediten que son de fecha anterior.”

La permuta es un contrato en virtud del cuál cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. La permuta se puede definir como un contrato de cambio in natura, donde no existe el precio en dinero. En definitiva es una compraventa donde, en lugar de mediar dinero o signo que lo represente, median bienes distintos al dinero.

En la práctica inmobiliaria habitual, las partes del contrato de permuta son dos: el propietario, dueño de un suelo urbano o urbanizable (también puede ser rústico, pero normalmente se suele tratar de un suelo finalista totalmene apto para ser edificado), y en el otro lado, una sociedad promotora interesada en desarrollar un proyecto de edificación.

Así las cosas, las partes pueden pactar una simple compraventa, en virtud de la cuál el propietario transmitiría la propiedad a su comprador, a cambio de una cantidad de dinero. Pero también pueden pactar que el vendedor no reciba contraprestación alguna en el momento de formalizar la entrega, comprometiéndose el comprador a entregar una serie de bienes (normalmente viviendas, plazas de garaje, locales…) en un futuro. Por ello este tipo de operaciones también se denominan permuta de suelo por edificación futura.

Si Vd. es el propietario del suelo, tenga en cuenta que en este tipo de operaciones, la propiedad se transmite con anterioridad a la satisfacción de la contraprestación (es decir, a la entrega de las viviendas, que lógicamente todavía no están construídas). Por ello debe asegurar el cumplimiento de la contraprestación (aval bancario normalmente).

Consulte con nuestros abogados.

Los contratos de arrendamiento son muy frecuentes en el tráfico júrídico-inmobiliario, pues suponen una estupenda alternativa a la compraventa de viviendas y locales (especialmente en la actualidad dado el encarecimiento de las hipotecas). Los contratos de arrendamiento permiten al arrendador obtener un rendimiento a su patrimonio sin menoscabo de sus plenos derechos dominicales sobre el inmueble, que sigue conservando; el arrendatario tiene derecho, a cambio del pago de una renta periódica, a usar y disfrutar el inmueble, para la satisfacción de sus necesidades de vivienda permanente, de arrendamiento temporal, de local de negocio, etc…

Suele existir cierto temor a la suscripción de este tipo de contratos, especialmente por parte de los propietarios, que desconfían del correcto cumplimiento de las obligaciones del arrendatario (especialmente en lo que concierne al pago de la renta), y de la lentitud de la justicia para recuperar la posesión del inmueble. El problema, a nuestro entender, es que los instrumentos legales son eficaces y sificientes para la correcta preservación de los intereses de las partes (especialmente de la arrendadora ante el impago de la renta), pero que los juzgados y tribunales (saturados en la mayoría de los casos), retardan la adopción y eficacia de las consecuencias legales del incumplimiento.

Tanto si desea arrendar un inmueble de su propiedad como si desea disfrutar en arrendamiento de su vivienda habitual o de un local para el desarrollo de un negocio, contacte con nuestros abogados. En Pérez-Álvarez Abogados tenemos amplia experiencia en esta área de actuación.

En este tipo de operaciones, el propietario vende la nuda propiedad, conservando el usufructo de forma vitalicia o temporal, y todo ello a cambio de una renta mensual. Es decir, el propietario conserva el derecho de uso y disfrute de la vivienda (seguirá viviendo en su casa como lo venía haciendo hasta ahora), pero además recibe una renta mensual, cuyo importe variará en función de la edad del propietario, valor del inmueble, etc… sigue viviendo en su casa y además recibe una retribución.

Para una mejor comprensión, y simplificando al máximo su contenido, se trataría de una especia de compraventa con pago fraccionado y aplazado, que el vendedor-propietario va recibiendo a lo largo de su vida (renta vitalicia), o durante el plazo pactado (renta temporal). Logicamente, tras el fallecimiento (renta vitalicia), o una vez cumplido el plazo pactado (renta temporal), el nudo propietario consolida su dominio y adquiere la plena propiedad de la vivienda.

En definitiva, este tipo de operaciones presenta expléndias ventajas para las personas mayores (a partir de 70 años preferiblemente) que tengan un inmueble en propiedad, y deseen obtener un rendimiento a su patrimonio de forma inmediata, permitiéndoles disfrutar, en vida, de su propio patrimonio.

Si Vd. tiene una propiedad y desea obtener un complemento mensual a su pensión, contacte con nuestros abogados.

Los procedimientos de “Due Diligence” (diligencia debida) consisten en la realización de un exámen riguroso y exhaustivo del cumplimiento de dichas obligaciones por las Sociedades Mercantiles, permitiendo la subsanación de los defectos o deficiencias advertidas en el citado exámen, permitiendo sanearla y ponerla “al día” en el cumplimiento de dichas obligaciones.

Dichos procedimientos suelen ser habituales en los procedimientos de adquisición de empresas, fusiones, etc… donde el adquirente pretende garantizar su adquisición mediante la realización de un exámen exhaustivo de los activos de la empresa, existencia de deudas (vgr., Seguridad Social, Hacienda, etc…), inexistencia de pasivos ocultos, préstamos, etc… en definitiva, acercarse lo máximo posible a la realidad del producto que pretende adquirir.

Pero las operaciones de Due Diligence no son sólo exclusivas en dichas operaciones. Es importante poder constatar el cumplimiento de las obligaciones concernientes al ámbito empresarial, básicamente, para acreditar solvencia y generar confianza frente a terceros (contratos de colaboración interempresarial, Uniones Temporales de Empresas, participación en sociedad con objeto social idéntico o análogo, contratos con las Administraciones Públicas…). Todo ello sin perjuicio, lógicamente, de las sanciones de carácter administrativo que pudieran imponerse por la Administración que corresponda.

También es relevante acreditar el correcto cumplimiento de las obligaciones en los casos de insolvencia empresarial, donde existen piezas de calificación de responsabilidad contra los administradores de la Compañía, y que podrían derivar en responsabilidad para éstos por la inobservancia en el cumplimiento de las obligaciones que atañen a la empresa.

En definitiva, si Vd. administra una Compañía, o tiene interés en adquirir o enajenar (total o parcialmente) una Sociedad Mercantil, o tiene interés en resultar adjudicatario en un concurso público, o simplemente desea constatar el cumplimiento de las obligaciones que atañen a su empresa, necesita un proceso de “Due Diligence”.

Pérez-Álvarez Abogados tiene amplia experiencia en estudios y análisis empresariales, cubriendo sus necesidades con la colaboración con firmas de auditoría de primera fila, y garantizado sus resultados. Nuestras áreas de actuación en este sector son las siguientes:

Obligaciones jurídicas

1. Descripción y organización de la Sociedad

En este apartado se realizará un estudio pormenorizado de la sociedad o sociedades del grupo, “joint ventures” u otras entidades en las cuales la Sociedad ostenta alguna participación, directa o indirecta. Se realizará un estudio de los títulos de propiedad de las participaciones ostentadas por los socios, de los actuales miembros del Consejo de Administración u otros órganos de administración, y actuales cargos.

Así mismo, se realizará un estudio sobre la existencia y vigencia de las licencias, permisos y autorizaciones relativas a las actividades, en base a las cuales la Sociedad opera o pretende operar. Los países en los cuales la Sociedad desarrolla sus actividades (actualmente o pretende llevar a cabo negocios o tiene inversiones de cualquier clase), y la organización directiva de la Sociedad.

2. Asuntos societarios.

En este apartado se realizará un estudio pormenorizado del cumplimiento de las obligaciones formales y materiales de carácter jurídico-societario. Así, se confirmarán las inscripciones de la Sociedad en el Registro Mercantil, Estatutos vigentes de la Sociedad, Libro Registro de Socios y Libros de actas de la Junta General y de las reuniones del Consejo de Administración desde su fecha de constitución (debidamente legalizados y cumplimentados).

Se revisarán igualmente los poderes vigentes, poderes inscritos, no inscritos y/o pendientes de inscripción.

También serán objeto de revisión actuaciones relativas al capital social, como opciones de compra o de venta, warrants u otros derechos contractuales relativos a participaciones sociales de la Sociedad, así como cualquier acuerdo restrictivo de la venta o disposición de participaciones sociales. Opciones de compra o de venta, warrants u otros derechos contractuales de la Sociedad relativos a acciones o participaciones de otras sociedades, así como cualquier acuerdo restrictivo de la venta o disposición de participaciones sociales o que suponga la obligación de notificar u obtener aprobación de terceros para cualquier cambio en la propiedad o venta de activos (otros, acuerdos o contratos entre socios, Obligaciones y responsabilidades de carácter contingente o pasivos que no aparezcan en el balance no incluidos en los últimos estados financieros de la Sociedad, Derechos de prenda, gravámenes y otros derechos sobre acciones o participaciones no descritos anteriormente que afecten a la Sociedad -incluyendo derechos de adquisición preferente-).

3. Propiedades:

En este apartado se realizará un estudio y, en su caso, valoración de los Inmuebles: Lista de inmuebles en propiedad, arrendados o usados por la Sociedad, con la descripción del registro e indicando la existencia de gravámenes. Contratos de adquisición de inmuebles en propiedad; escrituras; hipotecas. Arrendamientos, subarriendos y otros contratos o títulos de uso de inmuebles. Identificar separadamente inmuebles que sean propiedad de una “Persona Vinculada” y estén arrendados a o sean usados por la Sociedad. Opciones de compra o de venta de inmuebles otorgados por o en favor de la Sociedad. Problemas estructurales, reparaciones necesarias o recomendadas, y defectos en cualquier inmueble propiedad de o arrendado o usado por la Sociedad.

Otras Propiedades: Bienes muebles y equipos propiedad de o arrendados o usados por la Sociedad que tengan un valor unitario superior a 3.000 euros. Acuerdos o contratos relativos al arrendamiento o uso de bienes muebles o equipos, con independencia de su valor. Identificar separadamente bienes muebles o equipos que sean propiedad de una Persona Vinculada y estén arrendados a o sean usados por la Sociedad. Equipos informáticos, configuraciones y programas de “software” y derechos, y copias de contratos de arrendamiento, contratos de mantenimiento, contratos de servicio, licencias, planes de desarrollo y manuales de operación relativos a los sistemas informáticos propiedad de o usados por la Socieadad.

4. Contratos:

En este apartado se realizará un estudio de todos los contratos suscritos por la sociedad, así como subvenciones y contratos de colaboración empresarial:

Contratos comerciales: Contratos de agencia y de distribución. Contratos de consultoría y dirección. Contratos de licencia. Contratos de franquicia. Contratos de colaboración y de “joint venture”. Contratos de venta y suministro. Contratos de fabricación. Contratos de publicidad. Acuerdos con clientes relativos a descuentos, gastos compartidos, etc. Condiciones generales de contratación con proveedores. Condiciones generales de contratación con clientes. Contratos de confidencialidad, no competencia o similares.

Contratos financieros: Contratos de préstamo y crédito. Garantías otorgadas por o a favor de la Sociedad. Arrendamientos financieros. Contratos de cambio de divisas. Contratos para la compra o venta de cualquier activo significativo o contratos de opciones relativos a la compra o venta de cualquier activo significativo. Contratos entre la Sociedad y Personas Vinculadas.

Concesiones, subvenciones, otras ayudas públicas.

Contratos con asociaciones empresariales o comerciales.

Contratos, proyectos y obligaciones contractuales de cualquier sociedad del Grupo no descritos anteriormente que conlleven un precio o valor superior a 3.000 euros.

5. Propiedad Industrial e Intelectual:

Derechos de propiedad intelectual, know-how e invenciones propiedad, o usadas o desarrolladas por la Sociedad. Marcas, nombres comerciales, rótulos, patentes y otros derechos de propiedad industrial propiedad de la Sociedad, o usados o desarrollados por la Sociedad (incluyendo una breve explicación sobre su autoría, transferencias de propiedad o derechos y cualquier otra información relevante). Certificados de registro de las propiedades. Acuerdos o contratos relativos al uso de propiedad industrial o intelectual. Cánones y “royalties” pagados por o a favor de la Sociedad relativos a derechos de propiedad industrial o intelectual. Reclamaciones de la Sociedad en relación al uso de derechos de propiedad industrial o intelectual por parte de terceros. Correspondencia relativa a la pretendida infracción de cualquier derecho de propiedad industrial o intelectual, relacionada con la Sociedad. Licencias, sublicencias, revelación de información confidencial u otros acuerdos o contratos relativos a las propiedades y derechos antes mencionados.

6. Asuntos contenciosos:

Litigios, arbitrajes y procedimientos administrativos, pendientes, contingentes o anunciados, o investigaciones gubernamentales, y descripción de la reclamación y tipo de procedimiento incluyendo naturaleza y cantidad reclamada o contingente, fecha de inicio, situación actual, órgano judicial, arbitro o tribunal arbitral u órgano administrativo competentes y número de referencia del expediente.

Notificaciones dadas o recibidas de incumplimiento de cualquier contrato significativo.

7. Seguros:

Contratos, pólizas y certificados de seguro (responsabilidad general, de productos, daños, etc.), así como evidencia de encontrarse al corriente en el pago de las respectivas primas.

Cuestionarios firmados por la Sociedad relativos a contratos, pólizas y certificados de seguro.

Siniestros producidos e historial de reclamaciones en materia de seguros.

Informes de inspección sobre seguridad en la Sociedad.

También es ciertamente común la suscripción de un contrato privado, “preparatorio” de la futura adquisición. Dichos contratos suelen denominarse “contrato de señal”, incluso (y en ocasiones mal llamado) “contrato de arras”. En dicho momento, normalmente, la parte compradora realiza un pago en concepto de señal, para afianzar o garantizar la futura adquisición.

Nuestra amplia experiencia en este campo nos permite afirmar que este tipo de operaciones son fuente importante de conflictos entre las partes, consecuencia -en ocasiones- del desconocimiento de lo que se está firmado y de su trascendencia jurídica, unido -también en ocasiones- a la mala fe de alguna de las partes contratantes.

Pero, ¿qué es un contrato privado de compraventa?, ¿y un contrato de arras?, ¿puedo negarme a vender el inmueble comprometido?, ¿es obligatorio elevar a público el contrato?…

El contrato de compraventa es un contrato consensual que se perfecciona por el mero consentimiento. Es decir, en el momento que existe acuerdo respecto de la cosa y el precio, el contrato es perfecto y, por tanto, fuente de derechos y obligaciones entre las partes. Pero esto no quiere decir que la propiedad se transmite a partir de dicho perfeccionamiento, pues para que el comprador adquiera la propiedad, la compraventa debe consumarse, y dicho momento coincide con la entrega de la posesión del inmueble (teoría del título y del modo).

Es decir, para transmitir la propiedad, será necesario que existe un título (un contrato) y un traspaso posesorio (traditio) de la cosa. Dicho traspaso posesorio suele realizarse en un momento posterior al de la suscripción del contrato, y suele hacerse coincidir con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa (el otorgamiento de escritura pública equivale a traspaso posesorio, salvo que se diga expresamente lo contrario… es la llamada “traditio instrumental”), momento en que la parte compradora -normalmente- paga el precio íntegramente.

Además, en esa primera fase de perfección del contrato (título), se pueden distinguir distintos tipos de contratos y, por tanto, distintas fuentes de obligaciones para las partes. Los contratos preparatorios que normalmente firmamos son auténticos contratos de compraventa en firme (a falta del segundo elemento, la traditio, que supondrá la consumación y por tanto el traspaso del dominio). Ello implica que la parte compradora estará obligada a pagar el precio y la parte vendedora a entregar el inmueble. Incluso puede ocurrir que dichos elementos coincidan en este momento “previo”, y que la parte compradora adquiera la propiedad mediante la suscripción del contrato privado (se firma el contrato -título- y se le traslada la posesión del inmueble -traditio- … por ejemplo se le entregan las llaves, o el comprador es arrendatario del inmueble y por tanto poseedor del mismo). Y es que la escritura pública (lo que comúnmente denominados “acudir al notario”) no es requisito esencial e indispensable para adquirir la propiedad de un inmueble… de hecho la elevación a público no es requisito sustancial para la adquisición del dominio, es una forma más, pero no la única.

Frente a los contratos de compraventa en firme, tenemos una modalidad (haciendo una clasificación restringida a las operaciones más habituales), que es la compraventa con arras penitenciales (los denominados “contratos de arras”). Los citados “contratos de arras” no son más que contratos de compraventa, con la salvedad de que las partes -cualquiera de ellas- tienen la facultad de poder desistir anticipadante del contrato, con las penalizaciones que establece el Código Civil (si desiste el vendedor, tendrá que devolver las cantidades entregadas por duplicado, y si desiste el comprador, perderá lo entregado). Es una compraventa, es decir, existen obligaciones para ambas partes -vendedor entregar la cosa y comprador pagar el precio-, pero a diferencia de la compraventa en firme (donde las partes están obligados a cumplir lo que le incumbe, y si no lo hacen, la parte cumplidora podrá exigir el cumplimiento o resolver el contrato, en ambos casos con derecho a una indemnización por los daños y perjuicios sufridos), en las compraventas con arras penitenciales cualquiera de las partes podrá desistir del cumplimiento de su obligación, quedando por tanto liberado de dicho cumplimiento, con la única penalización de perder las cantidades entregadas (si es el comprador), o devolverlas por duplicado (si es el vendedor el que desiste).

Estos elementos, que hemos expuesto de modo sucinto, son trascendentales para comprender la transcendencia de los contratos privados que se firman en el tráfico jurídico-inmobiliario.

Las modificaciones más habituales son:

• Cambio de domicilio social.
• Cambio de objeto social.
• Cambio de denominación social.
• Modificación de capital social (ampliación y reducción de capital social).
• Modificación del régimen de transmisibilidad de acciones/participaciones.
• Cambio de sistema de administración.
• Cese y nombramiento de administradores.

¿En qué ámbitos puede asesorarle Pérez-Álvarez abogados?.

Nuestra experiencia en el derecho de sociedades nos permite poder asesorarle de cualquier modificación estatutaria de manera integral, tanto desde un punto de vista estrictamente jurídico como de gestión y tramitación de documentación. Así, nuestros abogados le podrán asesorar en los siguientes ámbitos:

• Convocatoria de Junta General (o Consejo de administración, en su caso), para la adopción del acuerdo.
• Asistencia a la Junta o reunión del Consejo de Administración.
• Elavoración de informes complementarios y/o gestión de los mismos con otros profesionales, en su caso (auditor de cuentas).
• Certificación de los acuerdos adoptados y redacción de escritura para elevación a público ante notario.
• Gestión de publicación (en su caso) del acuerdo adoptado en el BORME.
• Liquidación de impuesto (operaciones societarias).
• Presentación y retirada de escritura en el Registro Mercantil.
• Presentación de la declaración fiscal (en su caso) de la alteración producida.

Si Vd. desea realizar alguna modificación estatutaria, contacte con Pérez-Álvarez Abogados para un asesoramiento inicial sin compromiso.