La clausula suelo en los préstamos hipotecarios

Durante los últimos años, las entidades de crédito han pactado en las escrituras de préstamo hipotecario, unas cláusulas que limitan las reducciones de las cuotas fijas a pagar por los hipotecados. Son las conocidas “cláusulas suelo”, que lo que hacen es establecer una cuantía mínima de cuota hipotecaria a pagar, y ello aunque los intereses del préstamo hipotecario pactado con la entidad, estén por debajo de dicha cantidad.

Estas cláusulas han provocado, en los últimos años, que muchos hipotecados no hayan podido beneficiarse de la bajada de tipos fijados por el Banco Central Europeo, y por consiguiente, no han visto abaratadas de manera sustancial las cuotas que mensualmente satisfacen para el pago de sus hipotecas. Esto sucede porque el tipo de interés pactado (por ejemplo Euribor + 2 puntos porcentuales), no es sensible a las variaciones del índice variable (en este ejemplo, el Euribor), dado que en ocasiones el Banco o Caja, normalmente en otra cláusula y de manera distraída y/o sin informar debidamente al cliente, establecen un tipo de interés mínimo fijo (para seguir con el ejemplo, la “clausula suelo” diría algo así como “en ningún caso el tipo nominal anual podrá ser inferior al 4%”). Ello implica que en los tiempos en los que vivimos, cuando el Euribor está en valores extraordinariamente bajos (por ejemplo del 0,3%), para el hipotecado (en el ejemplo sería aplicable a su hipoteca un tipo del 2,3%), realmente no podría acogerse a las bajadas del Euribor, y tendría que pagar un interés del 4% (y no del 2,3%), que es el suelo que la Entidad ha incluido en la escritura de préstamo. Por ello le dará igual al hipoteca, y a la entidad de crédito, que el Euribor siga bajando, o incluso llegue al 0%… el hipotecado siempre pagará el mínimo del 4%, pase lo que pase.

Lógicamente si el Euribor sube (imaginemos que se sitúa en el 3%), el hipotecado no pagará el 4% del suelo (en nuestro ejemplo pagará un 5%, que es la suma del Euribor + el 2%). Las limitaciones hacía arriba se llaman “cláusulas techo”, pero estas lógicamente no son objeto de debate pues, o bien no existen, o son tan extraordinariamente elevadas que en la práctica se hacen prácticamente inservible (por ejemplo, techo de un 19%).

En la práctica, por consiguiente, la posibilidad de poder aplicar el tipo pactado sin suelo, puede suponer un ahorro muy relevante para el consumidor; estamos hablando de muchos miles de euros durante muchos años (en función del tiempo de vida de la hipoteca, y del tipo aplicable, pero podemos estar hablando de entre 100 y 250 euros al mes).

La cuestión ha suscitado una importante e interesante controversia en nuestros tribunales, con disparidad de criterios durante muchos años; sin embargo el Tribunal Supremo ha resuelto el debate, y en sentencia de 9 de mayo de 2013, vino a declarar la nulidad de determinadas cláusulas suelo de diversas entidades de crédito, por considerar que su inclusión no se había explicado de manera clara a los hipotecados. En septiembre de 2014, nuevamente el Tribunal Supremo volvió a reafirmarse en el criterio establecido un año antes, y anuló otras cláusulas suelo de otras entidades de crédito, al considerar que no se había sido transparente en la información despachada a los clientes, que no explicó debidamente el alcance y limitaciones reales de dicha cláusula.

1.- ¿Todos los que tenemos cláusula suelo podemos reclamar con garantías de éxito?.

 No, hay que partir de la base de que la cláusula suelo no es ilegal, per se, sino que es necesario que se den una serie de circunstancias para que pueda entenderse y declararse nulas. Las sentencias de los juzgados y comisiones tanto nacionales como europeos, apoyan la cancelación de dichas cláusulas, y las posibilidades de éxito son muy elevadas. De hecho es posible que el propio banco llame al cliente para decirle que anula su cláusula suelo.

 2.- ¿Quienes pueden solicitar la cancelación de la “cláusula suelo” de su hipoteca?

Es necesario estudiar caso por caso las circunstancias de cada uno de los posibles interesados en reclamar. El éxito de la reclamación dependerá de la redacción contenida en la escritura de hipoteca, y de la información previa facilitada por la entidad al cliente.

Es necesario por lo tanto hacer un estudio de viabilidad de diversa documentación.

3.- ¿Qué documentación se necesita para hacer una evaluación del caso o estudio de viabilidad?.

La documentación necesaria para valorar la posible acción frente a la entidad, de cara a eliminar la cláusula suelo, consistiría principalmente en 2 documentos:

1.- una copia de la propia escritura de hipoteca, y

2.- una copia de la documentación previa a la firma del préstamo, facilitada por la Entidad (lo que se conoce como “oferta vinculante”).

4.- ¿Qué coste tiene el estudio de viabilidad?.

No tiene coste, en BUFETE PÉREZ-ÁLVAREZ estudiamos su caso sin coste y sin compromiso.

5.- Si la reclamación es viable, ¿qué se puede conseguir con una reclamación a la Entidad de Crédito que me concedió el préstamo hipotecario?.

El primer lugar y como efecto inmediato, que se deje de aplicar la cláusula suelo, aplicando el diferencial libremente pactado pero sin la limitación fija establecida. Además, y de conformidad con la línea jurisprudencial que marca nuestro Tribunal Supremo (y confirmado por la Comisión Europea), se puede reclamar, con ciertas garantías de éxito, el dinero pagado en exceso durante todos los años que se nos ha aplicado de manera indebida la “cláusula suelo”, y con efectos retroactivos (al menos desde mayo de 2013 en adelante).

Por lo tanto supone por un lado, un efecto ahorro inmediato, al experimentar una rebaja en el importe de las cuotas mensuales de la hipoteca (de media, entre 100 y 250 euros mensuales, aunque dependerá de muchos factores como el tipo de interés pactado, suelo establecido, etc…). Y por otro lado, podremos ver como nuestro banco nos reintegra el dinero que en exceso ha cobrado desde hace años con efectos retroactivos.

6.- Una vez realizado el estudio de viabilidad, y siendo viable la reclamación, ¿Qué pasos hay que dar?.

Si la reclamación es viable, le recomendamos que encargue el asunto a un despacho especializado. La reclamación se inicia en cualquier caso en fase extrajudicial, mediante un requerimiento a la propia Entidad, conforme a los protocolos de actuación regulados por el Banco de España (lo que se conoce como una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la Entidad).

Posteriormente y a la vista de la contestación de la Entidad, se puede acudir al servicio de reclamaciones del Banco de España (por vía administrativa), o directamente a la vía judicial.

Se puede acudir al Banco de España pero lamentablemente lo que podemos conseguir como mucho por esta vía, es que se abra algún expediente a la Entidad, pues la institución que supervisa a las entidades de crédito no tiene capacidad para “exigir” a las entidades de crédito que dejen de aplicar la cláusula suelo, y mucho menos que se aplique con efectos retroactivos para que nos devuelvan el dinero indebidamente cobrado por la Entidad.

Por ello la vía más directa, después de intentar la reclamación directamente con la Entidad, es reclamar por la vía judicial.

7.- Me decido a reclamar a la entidad, y entiendo que los pasos son los contenidos en el apartado anterior, ¿qué coste tiene la reclamación si se lo encargo a PÉREZ-ÁLVAREZ ABOGADOS?.

Si desea actuar frente a su entidad, tranquilo, es Vd. uno de los miles de españoles que ha decidido no aceptar las condiciones impuestas por la entidad, aplicando una cláusula no negociada, ni debidamente explicada, que causa un perjuicio económico bastante sustancial.

Es posible también que como consecuencia de las ultimas noticias y evolución judicial de los asuntos, el banco le llame para negociar, incluso para ofrecer la cancelación inmediata de la cláusula suelo. Enhorabuena, es una gran noticia, y puede facilitar parte del trabajo a realizar… pero recomendamos que incluso en estos casos, antes de firmar nada, se asesore correctamente, por experiencias reales en casos similares, algunas entidades están dispuestas a eliminar la cláusula a cambio de RENUNCIAR a la devolución de los años satisfechos aplicando de manera injusta dicha cláusula. Es decir, el banco ofrece la posibilidad de dejar de aplicar el suelo a partir de una determinada fecha (lo que notaremos en nuestras letras mensuales de hipoteca con una sustancial rebaja a partir de dicho momento), pero evita que se reclamaren las cantidades que se han pagado de más los meses anteriores (y al menos hasta el mes de mayo de 2013), lo que puede suponer una renuncia de poder cobrar de manera real y efectiva varios miles de euros a nuestro favor.

Nuestro despacho propone una fórmula de trabajo consistente en una Propuesta de “coste cero” con variable a éxito y cesión de las costas procesales. La reclamación de la nulidad de la “cláusula suelo” con efectos retroactivos, implica una serie de costes fijos, conforme a continuación se detalla:

• Requerimiento fehaciente a la entidad (burofax o requerimiento notarial).
• Escritura de poder notarial para pleitos.
• Honorarios de Procurador de los tribunales, más IVA.
• Honorarios de abogado, más IVA.

En esta propuesta, los costes anteriormente citados, serían íntegramente asumidos por el despacho PÉREZ-ÁLVAREZ. Como contraprestación, el despacho recibirá en concepto de honorarios, el 15% de las cantidades reclamadas más IVA, más las costas ganadas en el pleito, que serán cedidas por el cliente al despacho. Si sólo es objeto de reclamación la anulación de la cláusula suelo, o siendo también objeto de reclamación las cantidades aplicadas indebidamente con efectos retroactivos (al menos hasta mayo de 2013), sólo se consiguen la anulación de la cláusula suelo (sin retorno económico), se devengará en lugar del 15% citado, la cantidad fija de 1.000 euros más IVA, más la cesión de las costas, en su caso.

Posiblemente seamos los más competitivos del mercado a nivel despachos. Si tienes interés en concertar una cita, llámanos. Y si el banco te llama para ofrecerte la cancelación de la cláusula suelo, te recomendamos que te asesores correctamente para no perder derechos en la transacción propuesta. Informado, mucho mejor.