Area Norte, Soc. Coop. Mad.-Apuntes sobre acciones de reclamación frente a entidades financieras

Antecedentes.

Area Norte, Soc. Coop. Mad. es una cooperativa de viviendas en concurso de acreedores y en liquidación. Resulta público y notorio que la Cooperativa no contrató los avales conforme a la Ley 57/1968, y que las cantidades de muchos cooperativistas, quedaron desprotegidas y sin las garantías que establece dicha Ley (en el sentido que las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda, no estaban cubiertas por un seguro de caución para el caso de que las viviendas no llegara a iniciarse nunca, o no se entregaran las obras en plazo).

La cooperativa, hoy en fase de liquidación concursal, tenía distintas promociones en Madrid, algunas concluidas (extemporáneamente en muchos casos), y otras que nunca se han llegado a iniciar. Por ejemplo, existen casos claros de incumplimiento en desarrollos donde nunca se iniciaron las obras de construcción de las viviendas (como en las promociones de Paseo de la Dirección, Pozuelo de Alarcón o Algete), y otros donde pese a posibles retrasos en el inicio de las obras, si se llegaron a terminar y entregar las viviendas (por ejemplo en Monte Carmelo o Rivas-Vaciamadrid). Hay casos “intermedios” donde en determinados desarrollos, se acabaron algunas promociones y otras no (por ejemplo en el Municipio de Tres Cantos).

La falta de entrega de avales impide que los socios de la Cooperativa, inmersos en el concurso de acreedores y con escasas posibilidades de poder recuperar una parte importante de sus aportaciones, puedan reclamar a unos avalistas totalmente inexistentes. Sin embargo, se ha abierto una interesante línea jurisprudencial (impulsada por el Tribunal Supremo), que permitiría poder ejercitar una reclamación frente a las entidades de crédito (Bancos y Cajas de Ahorro), con ciertas posibilidades de éxito. Esta vía de reclamación estaría al alcance de todos los socios de Area Norte que quieran intentar recuperar su dinero.

Acciones a desarrollar.

Las acciones a ejercitar se basan en la responsabilidad de las entidades de crédito (Bancos y Cajas de Ahorro), que han percibido en las fases preliminares a la promoción y/o durante la construcción de las viviendas, el dinero de los Cooperativistas, pero sin verificar la existencia de estos avales, en contradicción con lo establecido por la Ley 57/68, que establece la obligación de las entidades de crédito que perciben dichas aportaciones, bajo su responsabilidad, de verificar que la garantía a que se refiere la Ley 57/68, está correctamente constituida.

La acción vendría avalada con cierta solvencia por una Sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 16 de enero de 2015, del pleno de la Sala Primera (de lo Civil), que sienta jurisprudencia sobre cuestiones relativas a la responsabilidad de los bancos y entidades financieras por percibir dinero de los cooperativistas de una promoción en Burgos (conforme a la Ley 57/68). Además, el Tribunal Supremo, establece el plazo de prescripción de las acciones para reclamar a los bancos en 15 años (acciones personales del artículo 1964 del Código Civil), a contar no desde que se hicieron los pagos, sino “desde que se produce el daño para el cooperativista, y el daño se produce cuando este intenta recuperar sin éxito el dinero invertido y le comunican que no se lo devuelven por la falta de aval. A partir de entonces es cuando pude exigir la responsabilidad por culpa de las entidades que recibieron el dinero sin que existiera aval que garantizase la devolución” (literal del Fundamento de Derecho Segundo de la Sentencia).

Es un matiz importante pues muchos de los proyectos inmobiliarios de Area Norte (donde se realizaron entrega de dinero por parte de los Cooperativistas), se iniciaron en el año 1998/1999 y a principios de 2000. Por lo que conforme a esta doctrina, y pese al tiempo transcurrido, muy posiblemente todos estaríais dentro del plazo para reclamar (podría concretarse por ejemplo en la fecha en que solicitaron la baja y no vieron resarcido su derecho de cobro, y a partir de ese momento, tendía 15 años para reclamar a los Bancos).

Riesgos a valorar por el Cooperativista.

Las acciones son solventes e incluso ya hay antecedentes en Area Norte de un socio que ha conseguido en Primera Instancia recuperar su dinero. Sin embargo, el cooperativista tiene que valorar una serie de riesgos, pues no todos los casos son iguales.

A la firma le interesa llevar asuntos, y cuantos más mejor, pero es necesario advertir que la sentencia del Tribunal Supremo (y el resto de antecedentes en primera instancia) es buena, y permite accionar a la mayoría de los Cooperativistas, pero también es verdad que no es aplicable a todos por igual. Tampoco quiere decir que no sea aplicable a todos por exclusión. La Sentencia contempla una cuestión puntual, pero no resulta aplicable a todos los casos de manera directa, nada más. Por ello es importante no dejarse llevar por el optimismo y dejarse asesorar de manera correcta.

Tres son las cuestiones principales que hay que valorar a la hora de iniciar las acciones contra los bancos:

• Sector o promoción a la que el socio pertenece: desde PÉREZ-ÁLVAREZ consideramos que en los sectores/promociones donde no se han iniciado las obras (Paseo de la Dirección, Algete y Pozuelo), existen altas probabilidades de éxito, frente a otros desarrollos donde las viviendas si se han terminado (por ejemplo en Rivas Vaciamadrid o Tres Cantos), que sin descartar el éxito, vemos que existe cierto riesgo. Sin embargo en Tres Cantos existen posibilidades al no haberse concretado todas las promociones de vivienda inicialmente proyectada.

• Ausencia de plazos de inicio de obras y/o entrega de las viviendas: Las entidades sin duda se defenderán diciendo que no existe siniestro al no existir un plazo definido en el contrato. Será relevante estudiar en cada caso las actas de las Asambleas donde se informaba de la evolución y desarrollo de las obras en distintas promociones, así como el calendario de pagos que consta en los contratos de adhesión a la Cooperativa de cada uno de los socios, a fin de poder valorar fechas previstas de inicio de las obras o entrega de las viviendas. Existe jurisprudencia que imputa incumplimiento de la Cooperativa por retraso en la entrega para casos donde, pese a no existir un plazo en el contrato, se considera por hechos y circunstancias que dicho plazo se ha sobrepasado.

• La condición de baja del socio/cooperativista: desde PÉREZ-ÁLVAREZ consideramos que respecto a ciertas promociones, resulta relevante valorar el momento en el que el socio tramita su solicitud de baja. Existe jurisprudencia consolidada que establece el derecho del socio baja a tener amparo conforme a la Ley 57/68 en tanto en cuanto su baja no haya sido económicamente liquidada… no obstante hay que valorar cuestiones que pueden resultar relevantes desde un punto del momento en que se producen (por ejemplo que la baja se haya solicitado antes o después de obtener la licencia de primera ocupación).

Respecto a la baja, Lo ideal es que la misma siempre venga motivada por un incumplimiento de la Cooperativa respecto a los plazos de inicio de las obras o entrega de las viviendas (si no se pactaron plazos en el contrato, los que puedan entenderse como “razonables” conforme al contrato de adhesión a la Cooperativa, calendario de pagos pactado y ejecutado, Actas de Asambleas…), y lógicamente, que la baja se produzca con posterioridad a dichos hechos (es decir, una vez verificado el incumplimiento de la Cooperativa). Hasta este escenario ideal hay mucha casuística y situaciones intermedias que pueden permitir accionar con ciertas garantías de éxito, pero que deberán valorarse por un profesional y CASO POR CASO.

Digamos entonces y a modo de resumen, que las posibilidades de éxito, conforme a la jurisprudencia actualmente existentes, es mucho mayor para socios que pertenecen a algunas promociones como Algete, Pozuelo y Paseo de la Dirección (aquí no habrá que discutir o intentar acreditar fechas de inicio de obras o entrega de las viviendas, porque sencillamente, nunca se inició ninguna obra), frente a otros socios donde existe riesgo al haberse construido… como por ejemplo en otros sectores como Monte Carmelo, Rivas-Vaciamadrid, y en cierta medida y atendiendo a las promociones desarrolladas en dicho Sector, en Tres Cantos (aunque existen como decimos promociones dentro de este último desarrollo que tampoco se iniciaron nunca, como la promoción de las VPPL o la RU10).