Responsabilidad de los Bancos por Falta de Avales 57/68

La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, establece un sistema de garantías que tiene como finalidad proteger y defender los derechos de los cooperativistas y los compradores de vivienda, que aportan cantidades de dinero para su futuro hogar, para el caso de que esta no llegue a construirse nunca. Bajo el paraguas de la citada Ley se han emitido pólizas a favor de cooperativistas y futuros compradores que hoy en día, tras la desastrosa crisis y el naufragio de una cantidad importante de cooperativas y promotoras, están recuperando su dinero. Se trata de compradores o socios cooperativistas que tienen póliza de afianzamiento conforme a la citada Ley 57/68 (en este ramo de actividad destacan las empresas ASEFA y HCC, que han capitalizado casi todo el mercado).

Pero por desgracia no siempre las promotores, ni las cooperativas (en muchos casos promociones encubiertas donde las gestoras se enriquecen injustificadamente y en fraude de Ley), tienen contratado un seguro conforme a la Ley 57/68. En tal caso la responsabilidad exigible a la empresa aseguradora se disipa (es decir, al no tener póliza de afianzamiento, no se puede reclamar frente a ASEFA o HCC). Pero puede existir responsabilidad de las entidades de crédito (Bancos y Cajas de Ahorro), que han percibido en las fases preliminares a la promoción y/o durante la construcción de las viviendas, el dinero de los compradores/cooperativistas, pero sin verificar la existencia de estos avales, en contradicción con lo establecido por la Ley 57/68, que establece la obligación de las entidades de crédito que perciben dichas aportaciones, bajo su responsabilidad, de verificar que la garantía a que se refiere la Ley 57/68, está correctamente constituida.

Es decir, por ejemplo una Cooperativa de Viviendas que inicia un desarrollo promotor de viviendas en un municipio de Madrid, y mediante distintos contratos de adhesión, capta a los socios cooperativistas y futuros compradores de vivienda. Lo normal es que en ese momento se haga un pago a la Cooperativa por el Banco donde ésta tenga abierta la cuenta corriente, y se fije (además) un calendario de pagos durante la fase de construcción (normalmente letras o recibos domiciliados), que suele durar varios años. Durante todo ese tiempo, el socio/comprador va pagando cantidades a cuenta de su futura vivienda, que se ingresan en la cuenta bancaria “especial” designada en el contrato, titularidad de la Cooperativa. Los pagos que realizan los cooperativistas (que suelen oscilar entre los 40.000 y los 100.000 euros dependiendo de la tipología de vivienda), deben quedar garantizados con un aval o seguro durante toda esta fase, y hasta la entrega de las viviendas.

Puede ocurrir que las viviendas no lleguen a buen fin (por diversos motivos, como problemas con el planeamiento urbanístico, problemas financieros que provoquen la paralización de las obras, concurso de acreedores…). En tal caso se reclamará el dinero entregado a la Cooperativa, pero si ésta no puede devolverlo (que será lo más probable), puede ocurrir que:

– La Cooperativa haya cumplido la Ley 57/68, haya asegurado las cantidades entregadas por los cooperativistas, por lo que se podrá dirigir la acción frente a la aseguradora (ASEFA/HCC, o cualquier otra), con una alta probabilidad de conseguir la restitución del dinero sin ni tan siquiera pleitear.

– La Cooperativa NO ha cumplido la Ley 57/68, en cuyo caso no se puede acudir frente a ninguna aseguradora o avalista, por lo que las posibilidades de recuperar el dinero, con una Cooperativa insolvente y a la deriva, se complica. Sin embargo en este último caso, se puede reclamar a la entidad de crédito (banco o caja) que ha estado percibiendo el dinero de los cooperativistas en una cuenta corriente a nombre de la cooperativa, sin verificar la existencia de estos avales (tal y como le obliga la Ley 57/68, que impone a estas entidades financieras que reciben dinero a cuenta de la futura vivienda, que verifiquen BAJO SU RESPONSABILIDAD la existencia de estos avales o seguros de afianzamiento).

Existe jurisprudencia, cada vez más abundante, que está condenando a las entidades financieras (Bancos y Cajas de Ahorros), por no verificar la existencia de estos avales, lo que puede suponer una interesante alternativa a compradores de viviendas y cooperativistas que han visto frustradas sus expectativas de conseguir su vivienda porque la obra se ha parado por falta de recursos, o por declararse la cooperativa o promotora en concurso de acreedores, y de recuperar su dinero porque no tienen los avales de la Ley 57/68, dado que la promotora/gestora no los contrató.

Dentro de estos pronunciamientos judiciales destacamos especialmente la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16 de enero de 2015, el pleno de la Sala Primera (de lo Civil), que sienta jurisprudencia sobre cuestiones relativas a la responsabilidad de los bancos y entidades financieras por percibir dinero de los cooperativistas de una promoción en Burgos (conforme a la Ley 57/68). El Tribunal Supremo, además de confirmar la responsabilidad de los Bancos que habían percibido dinero de los cooperativistas en las cuentas de la cooperativa (ya establecida dicha responsabilidad económica en sentencia por la Primera Instancia y por la Audiencia Provincial de Burgos), establece el plazo de prescripción de las acciones para reclamar a los bancos en 15 años (acciones personales del artículo 1964 del Código Civil), a contar no desde que se hicieron los pagos, sino “desde que se produce el daño para el cooperativista, y el daño se produce cuando este intenta recuperar sin éxito el dinero invertido y le comunican que no se lo devuelven por la falta de aval. A partir de entonces es cuando pude exigir la responsabilidad por culpa de las entidades que recibieron el dinero sin que existiera aval que garantizase la devolución” (literal del Fundamento de Derecho Segundo de la Sentencia).

Si Vd. es comprador o cooperativista y no le han entregado la vivienda en los plazos acordados, o la cooperativa ha concursado o está en liquidación, y no tiene póliza de ASEFA, HCC o cualquier otra empresa aseguradora, contacte con nosotros para poder analizar posibles acciones frente a los Bancos y Cajas de Ahorro que no cumplieron sus obligaciones conforme a la Ley 57/68.